Résidences secondaires : quelles communes peuvent surtaxer ?
Les résidences secondaires sont une source de revenus non négligeable pour de nombreuses communes, particulièrement en période estivale. La gestion de ces maisons souvent inoccupées le reste de l’année soulève des questions fiscales. Certaines municipalités ont donc décidé de surtaxer ces biens afin de compenser les coûts liés à leur entretien et aux services publics.
Cette mesure, qui vise à réguler le marché immobilier et à encourager la location annuelle, n’est pas uniformément appliquée. Effectivement, seules certaines communes, généralement situées dans des zones touristiques ou à forte densité de résidences secondaires, ont la possibilité d’instaurer cette surtaxe.
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Plan de l'article
Définition de la surtaxe de la taxe d’habitation des résidences secondaires
La surtaxe de la taxe d’habitation s’applique spécifiquement aux résidences secondaires. Cette mesure fiscale, inscrite dans le Code général des impôts (CGI), vise à augmenter la taxe d’habitation pour les propriétaires de résidences secondaires dans certaines communes.
Objectifs de la surtaxe
La surtaxe a plusieurs finalités :
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- Encourager la mise en location annuelle des logements inoccupés
- Réguler le marché immobilier dans les zones à forte tension
- Financer les services publics locaux qui subissent une pression accrue pendant les périodes touristiques
Application géographique
Toutes les communes ne peuvent pas appliquer cette surtaxe. Seules celles situées dans des zones tendues, définies par décret, ont le droit d’instaurer cette majoration. Le décret du 25 août 2023 précise les communes éligibles et les modalités d’application.
Modalités de mise en œuvre
Les communes souhaitant instaurer cette surtaxe doivent délibérer avant le 30 septembre de l’année précédant son application. La majoration peut varier entre 5 % et 60 %, selon les décisions du conseil municipal.
Exonérations et exceptions
Certaines catégories de logements peuvent être exonérées de cette surtaxe. Les logements loués de manière continue pendant plus de huit mois dans l’année ou les résidences principales des propriétaires en mobilité professionnelle peuvent bénéficier d’exonérations, modulées par les communes elles-mêmes.
Ces mesures permettent aux municipalités de s’adapter aux spécificités locales tout en participant à la régulation du marché immobilier et à l’amélioration des finances publiques locales.
Évolution de la surtaxe et changements prévus en 2024
La surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a été instaurée sous la présidence de François Hollande. Maintenue par Emmanuel Macron, cette mesure a pour objectif de réguler le marché immobilier dans les zones à forte tension. Les zones tendues sont définies par le décret du 25 août 2023, adopté grâce à Xavier Roseren, député de Haute-Savoie, et au recours à l’article 49.3 de la Constitution.
Pour 2024, plusieurs changements sont à prévoir. Le ministre du Logement, Patrice Vergriete, a expliqué que le gouvernement souhaite donner plus d’outils aux municipalités pour leur politique du logement. Le taux de la surtaxe pourrait être modulé plus finement selon les besoins locaux, avec une fourchette de 5 % à 60 %.
| Région | Taux moyen de majoration |
|---|---|
| Bretagne | 47,7 % |
| Nouvelle-Aquitaine | 47,1 % |
Les communes concernées doivent délibérer avant le 30 septembre de l’année précédant l’application de la surtaxe. Une étude de Bercy révèle que le taux moyen de la majoration dans des régions comme la Bretagne et la Nouvelle-Aquitaine est respectivement de 47,7 % et 47,1 %.
Les exonérations possibles concernent notamment les logements loués de manière continue pendant plus de huit mois dans l’année ou les résidences principales des propriétaires en mobilité professionnelle. Les conseils municipaux disposent d’une certaine latitude pour moduler ces exonérations, afin de mieux répondre aux spécificités locales.
Communes concernées par la surtaxe sur les résidences secondaires
La surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires concerne principalement les communes situées dans les zones tendues. Ces zones sont définies par le décret du 25 août 2023 et incluent les agglomérations où la demande de logements dépasse largement l’offre, créant une pression sur le marché immobilier.
La direction générale des finances publiques (DGFiP) a publié une liste exhaustive des communes éligibles à cette surtaxe. Les municipalités doivent délibérer avant le 30 septembre de l’année précédant l’application de la surtaxe, c’est-à-dire avant le 30 septembre 2023 pour une mise en œuvre en 2024.
Quelques exemples de régions concernées
- Bretagne : Avec un taux moyen de majoration de 47,7 %, cette région est fortement touchée par la surtaxe. Les communes côtières, où les résidences secondaires sont nombreuses, sont particulièrement concernées.
- Nouvelle-Aquitaine : Ici, le taux moyen de majoration atteint 47,1 %. Les zones touristiques, comme le bassin d’Arcachon, sont parmi les plus impactées.
La DGFiP et Bercy ont aussi révélé que plus de 1 100 communes réparties sur l’ensemble du territoire national peuvent appliquer cette surtaxe dès 2024. Chacune de ces communes dispose de la latitude nécessaire pour ajuster le taux de surtaxe dans une fourchette de 5 % à 60 %, en fonction de leurs spécificités locales et des besoins en logement de leurs habitants.
Les conseils municipaux jouent un rôle clé dans la détermination du taux applicable, prenant en compte les particularités locales et les objectifs de régulation du marché immobilier. Les exonérations possibles, telles que pour les logements loués de manière continue pendant plus de huit mois dans l’année, offrent une certaine flexibilité aux propriétaires tout en permettant aux municipalités de mieux gérer leur parc de résidences secondaires.
Calcul, montant et exonérations possibles de la surtaxe
La surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est modulable par les conseils municipaux, entre 5 % et 60 %. Cette flexibilité permet aux communes de s’adapter aux spécificités locales et à la pression immobilière. Le calcul de cette surtaxe repose sur la valeur locative cadastrale du bien, à laquelle s’ajoute le taux de majoration fixé par la municipalité.
Les montants varient considérablement. Par exemple, une résidence secondaire avec une valeur locative cadastrale de 2 000 euros dans une commune ayant opté pour un taux de 30 % verra sa taxe d’habitation augmenter de 600 euros. Un autre bien similaire dans une commune avec un taux de 50 % subira une majoration de 1 000 euros.
- Exonérations possibles : Certaines situations permettent d’échapper à la surtaxe. Les logements loués de manière continue pendant plus de huit mois dans l’année sont exonérés. De même, les biens vacants pour des raisons professionnelles peuvent bénéficier d’allégements, sous réserve de présentation de justificatifs.
- Rôles des conseils municipaux : Les délibérations doivent être adoptées avant le 30 septembre de l’année précédant l’application de la surtaxe. Les conseils municipaux peuvent aussi décider d’exonérations spécifiques pour certaines catégories de biens ou de propriétaires.
Ces mesures visent à réguler le marché immobilier dans les zones tendues, tout en offrant des marges de manœuvre aux collectivités locales. La stratégie adoptée par chaque commune dépendra de ses besoins en logement et de son contexte économique.
